primer periódico hiperlocal en España | año VII | 7 de diciembre de 2016
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Airbnb: el hotel más grande de Malasaña

Arturo Muñoz y Luis de la Cruz

Distintas imágenes de alojamiento compartido en Airbnb en Malasaña

Distintas imágenes de alojamiento compartido en Airbnb en Malasaña

“En pleno centro de la ciudad”, “en el barrio de moda de Madrid”, “fabulous brigh apartment near La Gran Via and Plaza de España.” Lujo, cultura, modernidad, económico, tapas…Durante los últimos años la cultura turística está cambiando. Los pisos turísticos y el compartir alojamiento llegaron para quedarse y viven en grandes páginas de internet como Airbnb. Sin embargo, a veces nos es complicado –sin recepción ni número de habitación- hacernos una idea de la magnitud del fenómeno y de cómo estas nuevas prácticas influyen en los barrios céntricos de las ciudades.

Para obtener una foto fija que nos hable del movimiento turístico en Malasaña a través de los apartamentos compartidos hemos acudido al análisis de Airbnb, que es la plataforma líder en el sector a muchos cuerpos de distancia de sus competidoras. Para obtener los datos hemos recurrido a técnicas externas de recolección de los mismos (ver la ficha técnica al final del artículo) que pretendemos someter aquí a escrutinio público.

Los datos a los que hemos podido rastrear nos dicen que hay 645 anuncios de alojamientos compartidos en Malasaña anunciándose en Airbnb. De estos, 458 son apartamentos, 165 habitaciones y hay 24 habitaciones compartidas. Si bien no podemos garantizar que se trate de todos los disponibles es, desde luego, una muestra amplia. Cabe advertir, además, que existen alojamientos y usuarios que duplican los anuncios, a veces con leves variaciones. Tras hacer distintos filtrados nos atrevemos a aventurar que la cifra probable de alojamientos reales era en el momento de recolectar los datos de 538.

Es complicado de establecer si son muchos o pocos, podemos hacernos la idea de que hablamos de casi 21 ofertas por cada 1000 habitantes en el barrio (en Berlín hay unas 17 por cada mil, pero este cálculo incluye toda la ciudad, no sólo los barrios turísticos).

El temor a que el atractivo de alquilar los pisos como apartamentos turísticos (que ofrecen una mayor rentabilidad que el alquiler continuo) saque pisos del mercado y  haga subir los precios no parece trasladarse a la realidad en Malasaña a día de hoy, como sí está sucediendo en algunos barrios de San Francisco o Nueva York (ver el cuadro de contexto al final del artículo). El volumen que se mueve es aquí aún menor y la burbuja inmobiliaria hizo que nuestro mercado inmobiliario sea singular. En opinión de API Monteleón, inmobiliaria del barrio consultada por este periódico, “este tipo de alquileres no están incidiendo en los precios, son bastante anecdóticos y, de hecho, los alquileres siguen estables e incluso a la baja, a pesar de ciertas noticias que aparecen en diarios económicos”.

El precio medio de un alojamiento en Airbnb (64 euros) no dista mucho del alojamiento que se puede encontrar en hostelería regular en Malasaña. Aquí uno puede pernoctar en una de las clásicas pensiones desde 20 euros la noche, dormir en un hostal por unos 45 euros o darse el lujo de dormir en un hotel de exclusivo diseño por alrededor de 100 euros. Hablamos siempre de habitaciones dobles en este caso. Todos son precios equiparables a los de apartamentos de distintas gamas en Airbnb donde, eso sí, hay una mayor dispersión y diversidad de precios: desde los 12 euros del alojamiento más barato (en habitación compartida) a los 550 del apartamento más caro en Malasaña. El precio medio por persona (atendiendo a todos los tipos de alojamiento) es en Malasaña de 26,15 euros.

En cuanto al precio medio en relación con el resto de barrios del centro de Madrid, dormir en Malasaña viene a costar lo mismo que en el resto, euro arriba euro abajo, excepto en el barrio de Sol, donde el precio medio del alojamiento se dispara hasta los 81 euros. Si nos alejamos para coger algo más de perspectiva constatamos que Malasaña está un poco más barato que El Raval, en Barcelona (68 euros de media), ligeramente por encima de barrios equiparables de Berlín, como Kreuzberg o Prenzlauer Berg (56 y 62 euros de media respectivamente), y lejos de los 87 euros del Trastévere o los 232 euros del Soho, en Nueva York. En el caso de que queramos un apartamento para nosotros solos el precio medio asciende hasta los 78,34 euros  (con una capacidad media de 2,55 personas).

¿Qué hay de la orientación comercial? ¿Compartir ocasionalmente o montar un negocio? Couchsurfing fue fundada en 2004 en San Francisco (como Airbnb) poniendo la potente idea de compartir el sillón de casa al servicio de la hospitalidad. Desde 2011 tiene también orientación comercial, sin embargo, y es evidente que ha quedado lejos el espíritu masivo de compartir que movía las primeras plataformas de sharing economy, basadas en intercambio puro (sin lucro). Cabe advertir, sin embargo, que siguen existiendo plataformas de hospitalidad estrictas como Pasaporta Servo, para los hablantes de esperanto, o BeWellcome.

En Malasaña la media de unidades de alojamiento por usuario es de 1,46. Si tomamos como indicio de negocio el número de usuarios que comparten al menos dos apartamentos o habitaciones (tal y como han hecho en el trabajo Airbnb vs Berín, que ha servido de inspiración para este artículo) nos encontramos con cierto indicio de motivación comercial.

Sin embargo, es importante hacer notar que estos números esconden realidades que se encuentran en distintos extremos de la economía. Desde personas, a las que este periódico ha tenido acceso, que utilizan los servicios de estas páginas como recurso complementario y economía de subsistencia, hasta los usuarios que hemos constatado tienen varios apartamentos en el mercado “para compartir” en Malasaña. Concretamente, un 20,1% de los usuarios tienen más de una unidad de alojamiento anunciándose en el barrio (una parte de ellos podría tener también alojamientos en otras zonas, pero esto no lo hemos comprobado), y hay usuarios con un buen número de alojamientos (7, 9 o hasta 19 apartamentos).

De lo que no cabe duda es de que, según hemos podido constatar, el hotel más grande de Malasaña no tiene recepción. Si todos los apartamentos y habitaciones que se anuncian en Malasaña en la página web se alquilaran al mismo tiempo la recaudación equivaldría a una facturación diaria de 42236 euros

EN CONTEXTO:

¿Qué es la economía colaborativa?

Según la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia “se basa en el intercambio entre particulares de bienes y servicios que permanecían ociosos o infrautilizados; por ejemplo, las plazas libres del coche en un viaje, el domicilio que queda vacío durante las vacaciones, herramientas que se utilizan una o dos veces tras su compra, etc., a cambio de una compensación pactada entre las partes.”

Pero este tipo de consumo no puede entenderse sin las facilidades brindadas hoy por las nuevas tecnologías y –en el caso del alojamiento, que nos ocupa- sin la irrupción de plataformas totales, que se llevan gran parte del pastel y profesionalizan la intermediación a gran escala. Hablamos sobre todo de Airbnb, pero también de otras como Wimdu o Homeaway.

¿Subirá el alquiler de mi piso? Airbnb en el punto de mira

En la ciudad de Nueva York se ha desatado durante el último año un intenso debate acerca de los efectos de Airbnb en sus barrios. Si en un primer momento fueron los hoteleros los que alzaron la voz contra la compañía, a continuación llegaron las protestas de grupos de vecinos, que han puesto de manifiesto como la mayor rentabilidad de estos alquileres ocasionales está encareciendo la vivienda y desplazando a inquilinos permanentes. En 2014 la compañía tuvo que hacer frente a la solicitud de información del Fiscal de la ciudad, que sospechaba que dos tercios de los apartamentos anunciados en la plataforma no cumplían con las leyes correspondientes al alojamiento.

Precisamente en San Francisco, la ciudad donde fue fundada Airbnb, la empresa se ha encontrado recientemente con una piedra en el zapato: la Proposición F (conocida como Aitrbnb initiative), que se sometió a votación el pasado 3 de noviembre, y que pretendía limitar el alquiler a corto plazo a 75 días al año y exigir a las compañías de hospedaje sacar los listados de apartamentos que violen el límite. La iniciativa ciudadana (que contaba con el apoyo del sector hostelero) no ha salido adelante, pero Airbnb ha gastado 8 millones de dólares en publicidad contra el reglamento.

En otras ciudades turísticas se ha conseguido llegar a una situación de entendimiento. En Amsterdam, por ejemplo, Ayuntamiento y empresa llegaron a un acuerdo en 2014 según el cual la plataforma se hace cargo de recaudar para la ciudad el impuesto turístico, establecido en el 5%. En Cataluña se legisló en este mismo sentido recientemente –tras multar un año antes a ocho plataformas con 30.000 euros-, regulando ciertos detalles y obligando a las empresas intermediarias a recaudar la correspondiente tasa turística.

Pero en la Ciudad Condal el tema sigue trayendo cola, siendo un caso extremo de conflicto social ocasionado por los apartamentos turísticos en Ciutat Vella (especialmente en el barrio de La Barceloneta). El ejecutivo de Barcelona en comú paralizó durante un año la concesión de licencias y prepara un plan que regule los alojamientos turísticos. Colau ha anunciado mano dura para las empresas que no colaboren con el consistorio y pretende reconvertir en viviendas sociales los pisos turísticos ilegales de Barcelona.

¿Cómo está la cosa en Madrid?

La modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) excluyó este tipo de alquileres de su ámbito de aplicación, quedando su regulación a expensas de las Comunidades Autónomas, y en la Comunidad de Madrid la legislación es especialmente restrictiva. El decreto 79/2014 prohíbe alquilar la vivienda para uso turístico por un período inferior a cinco días, así como el alquiler por habitaciones para cualquier periodo. El legislador tuvo en cuenta a la hora de hacer el decreto que la estancia media en hotel es de dos noches. Según dicho decreto una vivienda de estas características debe estar incluida en el Registro de Empresas Turísticas, mostrar un cartel distintivo y no se pueden usar como residencia permanente. Por otro lado, el alquiler de viviendas vacacionales está sujeto pero exento de IVA, lo que quiere decir que el ofertante no está obligado a recaudar este impuesto, sin embargo, sí debe cobrarlo (iniciando una actividad económica y dándose de alta como autónomo) si ofrece otros servicios como limpieza, lavado o comida. Además, para poder alquilar la vivienda más de cuatro meses al año, es necesario contar con el certificado energético correspondiente.

Exceltur (patronal de empresas del sector turístico) elaboró en 2014 un informe según el cual una mayor regulación para este tipo de empresas elevaría la recaudación fiscal en torno a 800 millones de euros anuales. Por su parte, Airbnb España quiso salir al paso de las críticas el pasado mes de junio, para lo que presentó otro informe sobre el impacto económico del alojamiento compartido en Madrid (323 millones de euros en 2014 en la Comunidad según sus cálculos).

La explotación de apartamentos turísticos está lejos de constituir un vector de conflicto social en Madrid , como ha ocurrido en Barcelona . El distrito Centro absorbe gran parte del pastel turístico en la capital, y nuestro análisis para Malasaña puede constituir, creemos, una buena cata para acercarse a la economía del alojamiento compartido de la ciudad.

FICHA TÉCNICA Y ADVERTENCIAS:

  • Los datos se han extraído de la propia web de Airbnb utilizando https://import.io/ (la extracción de datos pertenece al pasado 29 de octubre).
  • Para la elaboración de los gráficos se ha utilizado Qlik Desktop
  • Hemos asumido como alojamientos en Malasaña aquellos que Airbnb provee como tal en sus búsquedas. Algunos apartamentos pueden estar en zonas limítrofes en Gran Vía, Chueca, etc.
  • Muchos anuncios no tienen especificada la capacidad del mismo. Para poder obtenerla y así hacer cálculos, como el precio por usuario, hemos hecho un cálculo consistente en asumir dos personas por habitación sólo en el caso de que se especifique que hay varias habitaciones.
  • Hemos detectado anuncios repetidos. No podemos dejar de expresar sorpresa porque Airbnb no elimine estos anuncios, detectables con las más elementales comprobaciones automáticas.

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