primer periódico hiperlocal español | año VIII | 25 de abril de 2018

Depredadores de alquileres: así hacen subir los precios las ‘empresas Airbnb’

Empresas que funcionan como hoteles encubiertos peinan el mercado a largo plazo para hacer ofertas por hasta un 30% de su valor a cambio de realquilarlas como vivienda turística

Apartamento subarrendado en Malasaña que se alquila como vivienda turística

Las enormes subidas de los alquileres a largo plazo son un hecho en Madrid, tanto en el centro de la ciudad como en barrios. Desde 2015 han tenido lugar ascensos por encima del 10% anual en algunos distritos y se han dado casos de incrementos de hasta el 15% en tres meses en Malasaña. Un fenómeno que ha coincidido en el tiempo con el incremento de las viviendas turísticas, que en solo dos años ya alcanzan hasta 9.723 solo en el distrito Centro (más del 10% del parque de vivienda), según un reciente estudio del Ayuntamiento de Madrid que fue presentado en abril.

Ese mismo estudio establece una correlación entre el ascenso de los alquileres a largo plazo y la cada vez mayor abundancia de viviendas Airbnb. Sus autores -la consultora Red2Red- recalcan que la oferta de alquileres a largo plazo disminuye por este fenómeno y sus precios se elevan por la escasez, aunque de una forma que “es difícil de cuantificar y precisar”, señalan.

Pero lo que no tuvo en cuenta este estudio es una nueva modalidad de depredación de alquileres, llevada a cabo por las empresas que se dedican a gestionar viviendas turísticas, que elevan de forma mesurable y directa los precios de los alquileres, incrementando el fenómeno de la turistificación. Somos Malasaña ha tenido conocimiento de esta práctica mediante la denuncia de inquilinos afectados, para los que la búsqueda de piso a precios razonables se está convirtiendo en una quimera durante los últimos meses.

La depredación de alquileres para el turismo funciona de la siguiente forma: la empresa en cuestión, que no es propietaria de ningún inmueble, peina el mercado de ofertas de alquiler a largo plazo e identifica las viviendas más interesantes para sus propósitos. Una vez que ha contactado con la propiedad, hace una oferta por un año completo, elevando el precio que inicialmente se pide por la mensualidad entre un 20% y un 30%. A cambio, el propietario debe aceptar el realquiler de su casa para turismo ocasional durante toda la duración del contrato.

“Yo no puedo competir con una empresa”,, se queja una de las inquilinas afectadas por esta práctica, con la que perdió un piso justo cuando iba a alquilarlo por el precio inicialmente convenido. La propietaria le indicó  que aceptaría la oferta superior de la empresa, de manera que un piso que inicialmente iba a salir al mercado a un precio se elevó automáticamente más de un 20% durante un año. Y pasó a engrosar la cada vez más extensa lista de viviendas turísticas madrileñas.

Lo que el particular no suele calcular, sin embargo, es que no podrá desgravar ningún ingreso por el alquiler de su propiedad, y que automáticamente su vivienda pasa a engrosar la lista de inmuebles bajo vigilancia de Hacienda por dedicarse al alquiler turístico fuera de la regulación legislativa. Aparte de los inconvenientes de dejar una propiedad a la suerte de turistas que no rinden cuentas al casero real. Por eso algunos caseros se lo piensan dos veces en estos casos: “Nuestros propietarios no quieren subarrendar por el gran desgaste que supone para la vivienda, y prefieren el alquiler de vivienda habitual”, confirman desde Apimonteleón, inmobiliaria con 25 años de experiencia en Malasaña y que corrobora esta práctica.

Airbnb no rentable para particulares, sí para empresas

Un ejemplo reciente que ilustra esta depredación de alquileres la podríamos encontrar en la calle Sainz de Baranda, en un piso de 60 metros cuadrados, amueblado, que se renta por 950 euros al mes. Una empresa de gestión de viviendas turísticas le ha ofrecido a su propietaria 1.200 € mensuales por un contrato de un año, a cambio de poder realquilarlo. La casera se lo piensa e incluso ofrece a los particulares el piso a un precio intermedio, rondando los 1.100 € al mes. Pero ningún inquilino considera abonar mensualmente una cifra tan elevada.

Telefonillo del edificio de Minas 5, donde todos los pisos se alquilan a turistas | SOMOS MALASAÑA

Que las empresas que operan en Airbnb estén buscando este tipo de propiedades no es casual. Según el estudio municipal citado anteriormente, la mayoría de viviendas alquiladas en Madrid por esta plataforma (al menos el 65%) sería más rentable en alquileres a largo plazo. Esto se debe a que los particulares difícilmente pueden sacar rentabilidad de un negocio que, aunque puede aumentar sus ingresos brutos, también genera muchos desembolsos y dedicación: “El alquiler vacacional conlleva unos gastos tanto de gestión, como de limpieza y mantenimiento muy altos, que unidos a los días en los que no está ocupado el inmueble, hacen que al final del año las cuentas no salgan tan claras”, explican desde Apimonteleón.

La situación cambia si es una empresa la que se encarga de gestionar 5, 10 o decenas de viviendas turísticas en Madrid, como si de hoteles se tratase. Las economías de escala permiten aunar gastos de entrega de llaves, limpieza, mantenimiento y cobros, con la instalación incluso de recepciones en algunas de las viviendas. Un modus operandi que ya está sucediendo en edificios enteros de Malasaña. Y el fenómeno comienza a extenderse a otras partes de Madrid, fuera del distrito Centro.

El Ayuntamiento ha pedido a la Comunidad de Madrid la regulación de esta situación y que exija que la gestión de las viviendas turísticas la ejecute obligatoriamente el propietario del inmueble, que ha de ser un particular y no una empresa. También ha propuesto a las plataformas el establecimiento de una tasa turística y la limitación del número máximo de días que un particular puede tener anunciado su piso en estas páginas. Desde el Gobierno regional de Cifuentes se ha anunciado que habrá cambios legislativos, pero sin concretar fechas ni en qué sentido.

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